Legge urbanistica, il limite all’espansione urbana: il mondo dentro il recinto

[14 Gennaio 2014]

Svolta storica, primi in Italia, regole esemplari: molte le valutazioni entusiastiche della proposta di legge urbanistica toscana. Il cui scopo è limitare il consumo di suolo, inteso sia come quantità di terreno urbanizzato che dispersione dell’edificato, favorendo nel contempo la rigenerazione urbana.

La soluzione proposta è semplice: bloccare le espansioni al di fuori delle aree già urbanizzate. Qualcosa di simile al limite alla crescita urbana, sperimentato negli Stati Uniti. L’esempio più famoso è quello di Portland, Oregon, dove la misura è stata adottata dal 1979, stabilendo allora un limite che potesse contenere la probabile espansione dei futuri 15-20 anni.

Mentre negli Usa la dispersione urbana avviene attraverso la costruzione di nuovi insediamenti, in Europa, lo stesso fenomeno si produce perlopiù attraverso l’espansione di quelli esistenti. In Toscana si sono ampliati i nuclei storici a ciascuno dei quali tradizionalmente la pianificazione ha assegnato una quota di aree di espansione secondo il principio dell’accontentare tutti proporzionalmente e mantenere il consenso.

Il senso del limite americano è quello di concentrare l’edificazione in un solo centro, al contrario di ciò che si è fatto in Toscana dove si è declinato il policentrismo, una delle invarianti del Pit, come “policentrismo espansivo”.

Con la nuova legge si cambia rotta: niente più espansioni residenziali. Le aree urbanizzate rimarranno nei loro attuali confini. Si passerebbe così da un consumo di circa 600 ettari all’anno per residenze, media del periodo 2007-10 secondo l’indagine del Lamma, a zero o quasi. In questo senso la Regione Toscana sarebbe davvero la prima in Europa.

I tedeschi, forse più realisticamente, si sono posti l’obiettivo di limitare il consumo di suolo a 30 ettari al giorno nel 2015. Facendo le dovute proporzioni questo significherebbe per la Toscana un consumo annuo di circa 480 ettari, includendo in questo caso residenze, aree industriali, commerciali e infrastrutture, che nel periodo 2007-10 hanno consumato in media circa 1.100 ettari all’anno. Un consumo annuale che, comparato col numero dei permessi di costruire dell’Osservatorio congiunturale dell’Associazione dei costruttori edili (Ance), si è già probabilmente dimezzato nel 2012 centrando quasi, non per comportamenti virtuosi, ma a causa della crisi, l’obiettivo tedesco.

Se l’edilizia residenziale non si potrà più espandere allora, così almeno spera il legislatore, dovrà prendere un’altra direzione: quella della rigenerazione urbana che non è una scoperta di questi ultimi tempi. A Firenze la si è praticata abbondantemente quando il mercato tirava: l’ex Galileo, l’area Fiat, Carapelli, Gondrand, Pegna etc. Ma ora, a conclusione del sesto ciclo edilizio il mercato resta fiacco e non a caso S. Orsola e la Manifattura tabacchi aspettano ancora.

Anche nell’urbanistica esiste un mercato, talvolta dimenticato dalla pianificazione, nel quale si confrontano domanda ed offerta. Il parco immobiliare in Toscana abbonda in rapporto alle famiglie, ma tale abbondanza esiste dove non necessita: le zone montane a causa dell’abbandono e le zone costiere per via delle seconde case. Come sostiene il rapporto dell’Irpet sulla questione abitativa nella regione, le tensioni abitative si manifestano nelle aree centrali dove il numero delle abitazioni è pari o quasi a quello delle famiglie.

La popolazione toscana è aumentata nell’ultimo decennio a causa della componente migratoria, e le famiglie pure a causa dell’incremento di quelle con un solo componente. Secondo la stima, ovviamente di parte, dell’Ance nel 2011 ci sarebbe un deficit di circa 120mila abitazioni che diverrebbe di 260mila nel 2030.

Deficit che però non si traduce in domanda, causando, insieme alla diminuzione della committenza pubblica la crisi del settore edile che in Toscana ha visto quasi dimezzati gli occupati dal 2008 ad oggi. I due colossi toscani la BTP e il Consorzio Etruria sono sull’orlo del fallimento. L’invenduto regionale, secondo l’Osservatorio regionale per le politiche abitative, si (sotto)stima intorno alle 7.500 unità immobiliari. In queste condizioni parlare di rigenerazione urbana, senza incentivi esterni (sgravi fiscali o sostegno pubblico) è aleatorio e difatti si spera nei fondi strutturali 2014-20.

Ma le aree degradate realmente disponibili saranno sufficienti per far fronte al fabbisogno, una volta che il ciclo edilizio sia uscito dalla fase di stagnazione? Lo scorso dicembre la Giunta regionale ha stanziato 300mila euro per una ricognizione sulla consistenza delle aree degradate da rigenerare per nuova edilizia. Segno che il dato è sconosciuto, per il momento, al legislatore e che si procede a tentoni.

Ammesso di trovare le aree, la legge non può che portare, a regime, a un aumento della densità urbana e per ora nulla viene detto o previsto sulla dimensione degli interventi di trasformazione urbanistica che spesso trovano l’opposizione degli abitanti insediati, per il temuto aumento della congestione, come è successo contro la politica di densificazione, praticata dalla precedente giunta fiorentina.

Infine c’è da aspettarsi l’ovvio risultato che si ha con il restringimento dell’offerta e cioè comportamenti monopolistici dei proprietari delle aree da rigenerare, col conseguente aumento dei prezzi, una volta usciti dalla crisi.

Ferdinando Semboloni, Ricercatore Dipartimento di Architettura Università di Firenze sito web: http://fs.urba.arch.unifi.it